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    房产税的税务处理,七问七答●!

    作者:admin发布时间:2019-05-18 19:31

    现在如果成立一个物流公司,在税费上除了有小型微利企业和财税〔2017〕33号的优惠政策,还有其他房产税的优惠吗?
    目前国家的政策是减税降费,关于小型微利企业的政策在2019年已全部更新:
     
    一、在所得税方面:
    小型微利企业的所得税的判定标准已修改为:小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业,且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。
     
    且小型微利企业在所得税方面也有较大幅度的优惠:自2019年1月1日至2021年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分,减按25%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税,即最终按应纳税所得额的5%缴纳所得税;对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分,减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税,即最终按应纳税所得额的10%缴纳所得税。
     
    具体文件详情可见:国家税务总局公告2019年第2号 国家税务总局 关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告
     
    二、房产税:房产税各地在2019年已经提高了相应的原值扣除比例,从20%提高到了30%,若您是从价计征的话,房产税会比以前减缴纳。
     
    同时若您是小规模纳税人,可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
     
    具体详情可见:财税〔2019〕13号 财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知
     
    另外,若您是小规模纳税人,在增值税方面也有优惠:
     
    月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元)的,免征增值税。
     
    具体文件详情可见:国家税务总局公告2019年第4号 国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告
     
    上述三个政策都是全国性的,具体的执行细节,您也可打当地的12366进行确认。
    问题 2
    我们公司从2018年1月份到目前为止都没有业务产生了,在这期间的土地占用税和房产税有没有什么优惠政策?
    一、根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
     
    二、房产税属于纯地方级税种,地方人大、政府拥有部分征免权限。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条:除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省、自治区、直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。例如根据《山东省地方税务局关于明确房产税困难减免税有关事项的公告》(山东省地方税务局公告2018年第7号)相关规定:纳税人受市场因素影响发生严重亏损,且缴纳房产税确有困难的,可申请困难减免。纳税人申请上述困难减免税应当提供减免税申请报告及《纳税人减免税申请核准表》、房产权属证书或者其他证明纳税人使用房产的资料、证明纳税人纳税困难的相关资料等,纳税人对报送资料的真实性和合法性承担责任。房产税困难减免税由县税务机关负责核准。
     
    三、根据《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》(国家税务总局公告2014年第1号):决定把城镇土地使用税困难减免税审批权限下放至县以上地方税务机关。规定各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务机关(以下简称省地方税务机关)要根据纳税困难类型、减免税金额大小及本地区管理实际,按照减负提效、放管结合的原则,合理确定省、市、县地方税务机关的审批权限,做到审批严格规范、纳税人办理方便。比如《山东省地方税务局关于明确城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》(山东省地方税务局公告2018年第6号)文件规定,纳税人符合下列情形之一,且缴纳城镇土地使用税确有困难的,可申请困难减免:
     
    (一)因风、火、水、地震等造成的严重自然灾害或者其他不可抗力因素遭受重大损失的;
     
    (二)依法进入破产程序或者因改制依法进入清算程序,土地闲置不用的;
     
    (三)全面停产、停业(依法被责令停产、停业的除外)连续超过六个月,土地闲置不用的;
     
    (四)因政府建设规划致使土地不能使用的;
     
    (五)承担县级以上人民政府任务的;
     
    (六)为推动新旧动能转换重大工程,经设区的市以上人民政府确定为重点扶持企业的;
     
    (七)受市场因素影响发生严重亏损的;
     
    (八)从事社会公益事业的。
     
    具体情况,可向主管税务机关了解一下。
    问题 3
    房产税享受减半时,全额计提还是减半计提?
    此属于直接减免,并非政府补助,不必通过营业外收入;直接按照实际应缴金额计提即可。参考《企业会计准则第16号——政府补助》应用指南(2018年):通常情况下,直接减征、免征、增加计税抵扣额、抵免部分税额等不涉及资产直接转移的经济资源,不适用政府补助准则。如果已经按照未减半金额计提,则将原计提分录反向或者红字冲回一半即可。
     
    借:税金及附加
      贷:应交税费——应交房产税
    问题 4
    委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起缴纳房产税。这“验收手续”具体是指哪方面的验收?施工企业提出竣工决算,企业自行验收?还是指政府所有相关部门的验收手续?未验收直接使用了,则纳税时是什么时候?
    根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)十九、关于新建的房屋如何征税?
     
    纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。
     
    纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。
     
    纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,应按规定征收房产税。
     
    (一)关于“验收手续”,并非税法术语,可以参考建筑方面标准执行。
     
    (二)基于上述“建成之次月”、“办理验收手续之次月”以及《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)文件中“房屋交付使用之次月”、“签发房屋权属证书之次月”、“交付出租、出借房产之次月”、“(房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房)房屋使用或交付之次月”等措辞,对于“未验收直接使用”的房产,应于房屋使用之次月起征收房产税。
    问题 5
    税率调整后,租赁厂房要交哪些税?适用税率是多少?如果部分租赁厂房,缴纳房产税怎么交?
    出租厂房属于出租不动产,老项目可以采用简易计税,按5%的征收率申报,新项目须采用一般计税方式,4月1日起适用新税率9%。如果厂房是部分出租,纳税人的房屋部分出租、部分自用的,应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。自用部分的房产原值,计算公式:自用部分的房产原值=自用部分的建筑面积/(自用部分的建筑面积+出租部分的建筑面积)×房产原值。
    问题 6
    我们是驾照公司,税务要求我们交土地使用税和房产税?我们该不该交房产税?
    根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
     
    根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条、第二条:房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。
     
    您可根据实际情况自行判定一下。
    问题 7
    房产税一次性交六个月,一月已经卖了,可以退五个月的吗?
    根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题。
     
    纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
     
    如您所述,如果您交的是一月至六月房产税,而一月已经卖了,则应纳税款计算截止一月末,后面五个月已交税额可以据实申请退税。

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